Hukuk Rehberi: Şufa Hakkı ve Davası

0

Değerli Avustralya Postası takipçileri, bu yazımızda eski adı “Şufa Hakkı” olan, Türk Medeni Kanunu’nda yapılan değişiklik ve ifadenin günümüz Türkçesine dönüşmesiyle “Önalım Hakkı” olarak ifade edilen konu hakkında paylaşım yapacağım.

Şufa hakkı, diğer bir deyişle Önalım hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın-hissedarın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma imkanı veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve hissedarlardan herhangi birisinin payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.

Şöyle bir soru gelebilir aklımıza “İyi de, hisse benim değil mi, neden istediğime satamıyorum?”

Aslına bakacak olursak, hisseli mülkteki hissemizi üçüncü kişilere satmamıza mani yok ama bunun şartı var; Hissemizi satmak istediğimizi öncelikli olarak taşınmazdaki diğer hissedarlara bildirmemiz, şayet diğer hissedarlar almak istemezse bunu yazı ile teyit ettirdikten sonra sahibi olduğumuz hissemizi üçüncü kişilere satabiliriz ve bu durumda Şufa-Önalım hakkı söz konusu olmaz.

Türk Medeni Kanunu, Şufa-Önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Üçüncü kişilerin dışardan taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak mevcut hissedarlar arasında süren düzenin bozulması önlenmek istenmiştir. Tabi düzenin devamlı sürmesini beklemek imkânsızdır, düzen sağlanamadığı zaman başvurulacak yol Ortaklığın Giderilmesi davası olup bu konuyu da ayrıca sizlerle paylaşacağız.

Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda Şufa-Önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesinin ön şartı taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.

Şufa hakkı ancak diğer pay veya paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz.

Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu, pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

Şufa hakkı, ancak bir paydaşın-hissedarın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir yani gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi Şufa-Önalım davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.

Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.

Türk Medeni Kanunu’na göre üçüncü şahıs alıcı, tüm paydaşlara taşınmazdaki hisseyi satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.

Şufa-Önalım hakkını kullanma süresi, hissedarların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak üçüncü kişi olan alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için düzenlenmiştir. Şufa-Önalım hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:

Şufa-Önalım hakkı sahibi, paydaşlara gayrimenkuldeki hisseyi satın alan üçüncü şahıs tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde Şufa-Önalım hakkı davasının açılması gerekir.

Şufa-Önalım hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halükarda  satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde Şufa-Önalım davasının açılması gerekir.

Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra Şufa-Önalım Hakkı davası açılması mümkün değildir.

Uygulamada en çok rastlanılan hadiselerden bazıları;

Satış işlemi –harçtan kaçınmak için- düşük satış bedeli üzerinden yapılmakta ve bu konu davada aleyhe olmaktadır çünkü yargılama, gösterilen satış bedeli üzerinden değerlendirme yapmaktadır.

Diğer bir hadise de, belirtmiş olduğumuz 3 aylık ve 2 yıllık hak düşürücü sürelere dikkat edilmemesi, bu süreler geçtikten sonra dava açılmak istenmesi olup ne yazık ki bu süreler geçtikten sonra dava hakkı düşmekte, dava açılsa dahi ret kararı ile sonuçlanmakta ve ayrıca dava masraflarından da sorumluluk doğmaktadır.

Selam ile…
Avukat Cihan KARAGÖZ

*Hukuk Rehberi köşesinde yayınlanmış önceki yazılar:

  1. Avukat tutmak, bir kişiye vekalet vermek
  2. Aile Konut Şerhi
  3. Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı)
  4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 
  5. Ecrimisil, Haksız İşgal Tazminatı 
  6. Eşler arası Boşanma veya Ayrılık Sonrası Çocukla Kurulan Şahsi İlişki
  7. Boşandığı Eşinin Soy adını Kullanabilme
  8. Devre Mülkler 
  9. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi
  10. Anlaşmalı Boşanma
  11. Vasiyetname Nasıl Yapılır, Vasiyetname Türler Nelerdir? 
  12. Yurt dışından Borçlanmak, Türkiye’den Emekli Olabilmek
  13. Kooperatifler ve Yapı Kooperatifleri                                                         

Cihan Karagöz 
Gurbetçi bir ailenin çocuğu olarak 1977 yılında Hollanda’nın Rotterdam şehrinde doğdu. İlköğretim 3.sınıftan sonra yaşamını Türkiye’de sürdürdü. Ankara Başkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun oldu. Avukatlık mesleğine 2005 yılında başladı. 2008’de Cihant Hukuk & Danışmanlık ofisini kurdu. Kendisinin de yurt dışı geçmişi olduğu için özellikle anavatandan uzak kalan vatandaşlarımızın Türkiye’deki hukuki problemlerine ciddi manada ilgi duydu ve çözümler üretmeye odaklandı. Halen Bolu’da ekibiyle birlikte Aile, Miras, Gayrimenkul, Kamulaştırma, İnşaat ve Ceza Hukuku başta olmak üzere çeşitli hukuki alanlarda faaliyetlerini devam ettiriyor. İyi derece İngilizce ve orta derece Flemenkçe biliyor.

Avustralya Türkleri olarak bizler de dahil olmak üzere anavatan dışında 6,5 milyonu aşkın Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı yaşıyor. Gurbette olmamız, Türkiye ile ilişkilerimizin devam etmediği ya da etmeyeceği anlamına gelmiyor. Bilakis, küreselleşmeyle beraber dünyanın giderek global bir köy haline geldiği günümüzde; güçlü iletişim ağı, bilgi ve teknolojiye ulaşmanın inanılmaz kolaylığı, mesafe tanımaksızın Türkiye başta olmak üzere dünyanın her noktasıyla ilişkilerimizi her an canlı tutup devam ettirebilmemizi sağlıyor. Tabiki hukuk alanındaki gelişmeleri de bu durumdan bağımsız düşünmemek gerekiyor. 
Türkiye Cumhuriyeti yasalarına göre Cihan Karagöz tarafından cevaplandırılmasını istediğiniz hukuki konularla ilgili sorularınızı, şehir ve semt adınızla birlikte info@avustralyapostasi.com.au elektronik posta adresimize yollayabilirsiniz.


‹Yasal uyarı›
Bu yazıdaki içerik genel bilgi sağlamak için tasarlanmıştır. Yasal tavsiye değildir ve öyle düşünülmemelidir. Avustralya Postası, bu yazıdaki içeriği herhangi bir bildirimde bulunmaksızın gözden geçirme, geri çekme veya değiştirme hakkını saklı tutar.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here